MIETSPIEGEL BAMBERG

entnommen aus der GEWOS Dokumentation zum Mietspiegel 2014

...und von hier aus geht`s dann weiter in den Mietspiegel in die ...
Tabelle_(ausführlich)_Bewertung_nach_Mietspiegel_2014 um die Positionierung in der Spanne zwischen niedrigstem und höchstem Wert zu finden.
Dazu braucht mann dann aber noch das Baujahr der Wohnung ... und da scheiden
sich die Geister.

Denn, das Baujahr ist nicht immer das Jahr in dem das Anwesen erbaut wurde, sondern in manchen Fällen auch das Jahr, in dem die letzte Kernsanierung* stattgefunden hat.
Erfolgte eine solche Kernsanierung nicht, dann ist das Baujahr das der Erstellung des Gebäudes.

Beispiel: das Haus wurde 1898 erbaut und wurde 1965 kernsaniert*, dann ist es mehr Baujahr 1965 als 1898.

Ist 1965 "nur" die Ausstattung z.B. an Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen,
und / oder das Bad erneuert worden, dann bleibt die Wohnung Baujahr 1898.

Während der "alte" Mietspiegel 2002 noch die Ansicht vertrat, dass sich das "Baujahr" aus der letzten "größeren" Modernisierungsmaßnahme ergibt (es wurde dabei auf den technischen Stand abgestellt = Gleichstellung mit einem Neubau)** ist der "neue" Mietspiegel 2014 so ausgerichtet, dass es grundsätzlich bei dem Baujahr der ersten Fertigstellung verbleibt, aber für explizit aufgelistete Modernisierungsmaßnahmen die nach 2001 durchgeführt wurden Pluspunkte gibt (wenn mindestens zwei Maßnahmen durchgeführt wurden), die den Wert nach oben anpassen.

"Modernisierung  der  Wohnung  nach  2001
•  Sanitäreinrichtung  modernisieren
•  Grundriss  verbessert
•  Schallschutz  eingebaut
•  Elektroinstallation  erneuert
•  Wärmedämmende  Maßnahmen
Wenn  mindestens  2  Maßnahmen  durchgeführt  wurden gibt es hierfür 2 Pluspunkte" - es git aber auch wenn alle der genannten Maßnahmen durchgeführt worden sind keine fünf, sondern auch nur zwei Pluspunkte".

Das muss man wissen, um nicht in die falsche Altersklasse und damit ggf in eine falsche und zu hohe Einstufung zu gelangen.


Aber die Einstufung ist dennoch nicht wirklich einfach.

Wir haben Ihnen als Hilfsmittel einmal die verschiedenen Gruppen aufbereitet, woraus Sie besser die "obere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und Schwellenoberwert" erkennen können oder die "untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert und Schwellenunterwert...".

Hier finden Sie die
Tabelle_(ausführlich)_Bewertung_nach_Mietspiegel_2014 in welcher die Einstufung nach Wohnungsgröße, Baujahr und letztendlich zwischen dem Spannenunterwert und dem Spannenoberwert erfolgt.
Aktuell haben wir - zur leichteren Anwendung - auch die Punktbewertung eingepflegt.

Alles nicht so ganz einfach... aber zumindest eine "Krücke" die ab und an weiter hilft und Aufschluss gibt, ob zuviel Miete bezahlt oder verlangt wird.

Noch etwas ganz Wichtiges: Durch Landesverordnung (Verordnung über die Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach §§ 577a und 558 BGB - Wohngebieteverordnung - WoGeV - vom 15. Mai 2012) hat die Bayerische Staatsregierung die Stadt Bamberg als Bereich knappen Wohnraumes eingestuft und die Kappungsgrenze für ein Mieterhöhungsverlangen auf maximal 15 % in drei Jahren gesenkt. Diese Verordnung gilt nach heutigem Stand bis zum 14.05.2018.

Also kann die Miete in einem Zeitfenster von 3 Jahren nicht mehr als 15 % steigen.


Und wenn Sie jetzt noch Fragen haben, wenden Sie sich an Ihren Hausanwalt oder an eine der Mieter- bzw. Vermieterorganisationen und lassen Sie sich beraten. Das ist am Ende billiger als ein verlorener Prozess.


* Definition nach Wikipedia:
Der Begriff Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungs-Maßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen (nahezu) neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken, zurückgebaut. Gegebenenfalls sind diese ebenfalls instand zu setzen. Die Kernsanierung ist nicht mit der Entkernung eines Gebäudes gleichzusetzen. Bei dieser Maßnahme wird der gesamte Baukörper mit Ausnahme der Fassade abgetragen und völlig neu wieder aufgebaut.

** Definition Baujahr nach dem alten Mietspiegel 2002
Zum Begriff Baujahr:
Als Baujahr gilt grundsätzlich das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit des Bauwerks. Bei Vorliegen einer umfassenden Modernisierung tritt jedoch an die Stelle des Baujahres das Jahr der
Modernisierung, wenn die Wohnung nach der Modernisierung in ihrer Ausstattung einer neugeschaffenen Wohnung entspricht.